При проведении капремонта в многоквартирном доме есть ряд нюансов. В первую очередь нужно разделить обязанности жильцами и управляющей компанией.
«При проведении капитального ремонта многоквартирного дома (МКД) обязанности всех участников процесса должны быть четко разграничены», — пояснил «МК в Хакасии» доцент Финансового университета, управляющий партнер исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Марчел Кырлан.
Так, обязанности жильцов — своевременно и в полном объеме вносить взносы на капремонт, принимать решения о проведении капремонта на общих собраниях собственников, утверждать перечень работ, сроки их проведения и предельную стоимость, выбирать способ формирования фонда капремонта (на спецсчете или счете регионального оператора), контролировать выполнение работ и участвовать в их приемке. В обязанностях управляющей компании содержать общее имущество в надлежащем состоянии до проведения капремонта, информировать собственников о необходимости проведения капремонта, предоставлять техническую документацию для планирования работ, помогать с проведением общих собраний собственников, участвовать в приемке работ (если решением собрания делегировано такое право) и обеспечивать доступ к общему имуществу для проведения работ.
«Важно понимать, что управляющая компания не является исполнителем ремонта, если дом находится в программе капремонта регионального оператора. В этом случае заказчиком работ выступает региональный оператор», — пояснил эксперт.
Капремонт в многоквартирных домах проводят в соответствии с региональной программой. Периодичность зависит от вида работ, а также от типа конструктивных элементов здания, года постройки дома, даты последнего капремонта и техсостояния элементов общего имущества.
«Межремонтные сроки для кровли 15-20 лет, фасада – 15-25 лет. Инженерные системы нужно менять через 15-30 лет, фундамент – через 30-40, лифты – через 25. Управляющая компания не проводит капремонт по собственной инициативе и графику. Она обязана лишь выполнять текущий ремонт и содержание общего имущества», — уточнил эксперт.
Что касается определения перечня видов работ по капитальному ремонту, то он проходит в несколько этапов. Так, Жилищным кодексом РФ установлен минимальный перечень, который включает ремонт кровли, фасада, фундамента, подвальных помещений, инженерных систем и замену лифтов. Региональные власти могут расширить его, включив дополнительные. Конкретный перечень работ для каждого дома определяется в региональной программе капремонта. При этом собственники квартир на общем собрании вправе добавить туда те, которые посчитают нужными, но за счет повышения взноса.
«Получается, что базовый перечень работ определяется на законодательном уровне, но жильцы имеют право его расширить, если готовы дополнительно финансировать эти работы», — пояснил Марчел Кырлан.
Продолжительность капитального ремонта зависит от объема и сложности работ. Так, ремонт отдельных систем (например, замена стояков) может занять 1-2 месяца, комплексный ремонт фасада или кровли растянуться на 2-4, а полный капремонт дома – на полгода и даже год. Конкретные сроки выполнения работ устанавливаются в договоре с подрядчиков. Если они нарушаются, то собственники могут обратиться с письменной претензией к региональному оператору капремонта, пожаловаться в государственную жилинспекцию, прокуратуру или в суд.
«На подрядчика могут наложить штрафные санкции, предусмотренные договором, вплоть до его расторжения и включения в реестр недобросовестных подрядчиков», — пояснил эксперт.
Если капитальный ремонт выполнен с нарушениями, то его можно обжаловать. Для этого нужно зафиксировать недостатки при приемке работ, отразив их в акте приемки. Если недостатки выявлены позже, то необходимо составить акт с участием представителей собственников, управляющей компании и специалистов. Направить претензию региональному оператору капремонта с требованием устранить дефекты. При отсутствии реакции обратиться в ГЖИ, прокуратуру или суд.
По словам Марчела Кырлана, ответственность за контроль качества работ несет региональный оператор капремонта, но активное участие собственников в приемке работ значительно повышает шансы на своевременное выявление и устранение недостатков.
«Еще один важный нюанс — юридически отказать в проведении капитального ремонта дома из-за наличия неплательщиков взносов нельзя. Региональный оператор обязан выполнить работы в срок, установленный региональной программой, независимо от уровня собираемости взносов в конкретном доме», — пояснил эксперт.
Но из-за низкой собираемости взносов сроки ремонта могут перенести на более поздний период при актуализации региональной программы. Кроме того, могут ограничить объем работ минимально необходимым перечнем или откажутся проводить дополнительные работы, не входящие в обязательный перечень.
«Региональный оператор может повлиять на неплательщиков, начислив пени за просрочку платежей, взыскать задолженность через суд или наложить арест на имущество должников», — рассказал Кырлан.
И добавил, что всегда нужно помнить, что обязанность по уплате взносов установлена законом. Долги по капремонту переходят к новому собственнику при продаже квартиры и могут стать причиной ограничения выезда за границу при значительной сумме задолженности.
