Многие современные жилые комплексы сдаются в эксплуатацию без стен и отделки, что дает владельцам квартир практически полную свободу по организации пространства. Но что делать, если квартира уже с ремонтом, и ее конфигурация вас категорически не устраивает? О том, какие юридические аспекты важно учесть в случае перепланировки, «МК в Хакасии» рассказал Сергей Кистерев, руководитель отдела коммерческого продукта девелопера СК10.
«Перепланировка – это любое изменение квартиры, которое требует внесения поправок в технический паспорт БТИ и ЕГРН. Если говорить конкретнее, то это перенос, демонтаж или возведение новых перегородок; установка новых дверных проемов или изменение их местоположения; объединение или разделение комнат, изменение их площади; установка или ликвидация санузлов и кухонь; объединение помещений и еще ряд пунктов статьи 25 Жилищного кодекса РФ», – пояснил собеседник.
В первую очередь, запрещена любая несогласованная планировка. Если вы все-таки решились пройти этот нелегкий путь, стоит учесть, что законом четко определены границы дозволенного. Категорически запрещены демонтаж или повреждение несущих стен и конструкций; работы, ухудшающие условия проживания соседей (например, перенос «мокрой зоны» (санузла, кухни) над жилыми комнатами соседей снизу); объединение газифицированной кухни с жилой комнатой, уменьшение площади комнат ниже установленных норм; установка теплых полов с подключением к общедомовому водоснабжению; любые пристройки выше первого этажа. Кроме того, запрещены любые перепланировки в аварийных домах.
Если собственник решит вдруг снести стену без согласования с жилищной инспекцией (или другим аналогичным органом местного самоуправления), он столкнется с рядом серьезных проблем. Первая — штраф. Кроме того, вас заставят вернуть квартиру в исходное состояние за свой счет. В случае игнорирования предписания, жилье могут даже продать с торгов. Вторая проблема связана с распоряжением имуществом: квартиру с незаконной перепланировкой практически невозможно продать, заложить в банке или застраховать, так как данные в ЕГРН не будут соответствовать действительности. И, наконец, самое опасное — угроза безопасности. Если были повреждены несущие конструкции, последствия могут быть катастрофическими для всего здания.
Как сделать перепланировку законной?
Есть два пути согласования перепланировки. Первый и самый правильный – разрешить все проблемные вопросы до начала работ: разработать проект, получить техническое заключение (если затрагиваются несущие конструкции) и одобрение от жилинспекции, оформить акт завершенных работ.
Второй путь – легализация уже выполненного ремонта. Этот путь на порядок сложнее и зачастую требует обращения в суд, но возможен, если перепланировка соответствует всем нормам.
Порядок действий
В любом случае, если перепланировка неизбежна, важно не совершать необдуманных решений и действовать по конкретному алгоритму. Вначале нужно в проектном бюро разработать проект перепланировки и получить техзаключение о возможности работ. Затем заказать техпаспорт в БТИ и направить пакет документов в жилинспекцию для получения разрешения: подать документы можно через МФЦ или онлайн.
После согласования планировочного решения и ремонта назначат дату проверки — приемочная комиссия определит, соответствует ли перепланировка проекту. Если несоответствия не выявят, комиссия подготовит проект акта о завершенной перепланировке помещения и передаст его должностному лицу жилинспекции для оформления.
После этого документы направят в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Когда процедура завершится, вы получите на электронную почту, указанную при подаче заявления, актуальную выписку в подтверждение внесенных изменений.