Покупка квартиры в историческом центре или в доме с «характером» — мечта многих горожан. Высокие потолки, парадные подъезды и толстые стены создают ощущение надежности и особого статуса, которое сложно найти в современных жилых комплексах из стекла и бетона. Однако за благородными фасадами часто скрываются проблемы, способные превратить выгодную инвестицию в бездонную долговую яму. В 2026 году, когда стоимость капитального ремонта и строительных материалов продолжает расти, цена ошибки при выборе жилья в старом фонде становится критической. Без комплексной оценки технического состояния и юридического прошлого объекта радость от покупки может быстро смениться бесконечными судами и бытовыми авариями.
Доцент Финансового университета при Правительстве РФ, юрист Марчел Кырлан отмечает, что главным риском остается физический износ здания. Даже если в самой квартире сделан «дизайнерский ремонт», общие инженерные сети могут находиться в аварийном состоянии.
«В домах старого фонда часто изношены инженерные сети: электропроводка, системы водоснабжения и канализации, а также перекрытия и кровля. Существенное значение имеет и правовой статус здания. Некоторые дома относятся к объектам культурного наследия или находятся в зонах охраны. Это накладывает жесткие ограничения на перепланировки, фасадные работы и даже обычную замену окон на современные стеклопакеты», — предупреждает Марчел Кырлан.
Юрист отмечает, что «юридическая история» таких квартир часто напоминает запутанный детектив. За десятилетия объект мог переходить из рук в руки через наследство, дарение или приватизацию. Если на каком-то этапе были нарушены права несовершеннолетних или скрытых наследников, риск судебных споров возрастает в разы даже спустя годы после вашей сделки.
Отдельного внимания требует управление домом. В старом фонде нередко возникают сложности с оформлением земельного участка под зданием или неэффективной работой управляющих компаний. Это может привести к тому, что жильцам придется вносить дополнительные крупные взносы на ремонт фасада или укрепление фундамента.
При этом эксперт признает, что у такого жилья есть неоспоримые преимущества. Как правило, эти дома расположены в районах с лучшей инфраструктурой и транспортной доступностью.
«Квартиры в старом фонде отличаются высокими потолками, отличной шумоизоляцией и удачными планировками, которые сложно найти в типовых новостройках. Во многих случаях цена за квадратный метр в центре города оказывается более привлекательной по сравнению с новым жильем в аналогичном районе. Однако будущим владельцам стоит быть готовыми к регулярным затратам на поддержание технического состояния», — поясняет Марчел Кырлан.
Специалист резюмирует: покупка жилья в старом фонде может стать удачным решением только при условии тотальной проверки документов и понимания структуры будущих расходов. Согласование любых ремонтных работ внутри такой квартиры должно проходить с учетом состояния несущих конструкций и охранного статуса здания, чтобы избежать штрафов и предписаний о возврате помещения в первоначальный вид.
Ранее мы писали о том, что юрист Каримова рассказала, кому могут отказать в выдаче больничного.
